BGH-Urteil zum Lockdown

Wann Händler ihre Miete mindern dürfen

Der Bundesgerichtshof hatte in einem Rechtsstreit zwischen der Filiale des Textil-Discounters Kik in Sachsen und dessen Vermieter zu entscheiden.
Nikolay Kazakov
Der Bundesgerichtshof hatte in einem Rechtsstreit zwischen der Filiale des Textil-Discounters Kik in Sachsen und dessen Vermieter zu entscheiden.

Muss ein Geschäft wegen eines pandemiebedingten Lockdown schließen, hat der Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete zu reduzieren. Das entschied der Bundesgerichtshof, machte dabei aber Einschränkungen. 

So stellten die Richter klar, dass immer sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden müssten. Dazu gehören Umsatzeinbußen für das konkrete Objekt, wenn es sich etwa um ein verbundenes Unternehmen handelt, staatliche Hilfen und Leistungen von Versicherungen.

Zur Urteilsbegründung (Az. XII ZR 8/21) heißt es: Mieter und Vermieter seien durch die staatlichen Maßnahmen im Kampf gegen Corona belastet, deshalb dürfe keine Seite alleine die Verantwortung tragen. Eine Halbierung der Miete sei aber zu pauschal. Entscheidend sei, welche wirtschaftlichen Nachteile durch die Geschäftsschließung konkret entstünden.

Der Hausbesitzer Jürgen Zehnder von der Zehnder Grundstücksverwaltung hatte gegen das Textil-Unternehmen Kik geklagt, das im Zuge einer Schließungsanordnung in Sachsen die Miete für ein Objekt schuldig blieb. 

Das Landgericht Chemnitz hatte Kik zu einer Zahlung verurteilt. Das Textil-Unternehmen ging in Berufung, und das Oberlandesgericht in Dresden entschied: Kik muss 50 Prozent der Miete zahlen. Beide Parteien zogen daraufhin vor den BGH.

Nach Meinung von Michael Schultz, Partner bei der Rechtsanwaltskanzlei Müller Radack Schultz in Berlin, habe der BGH "erfreulicherweise in vielen Fällen Klarheit geschaffen", auch wenn es bei der Feststellung, ob in einem solchen Fall am unveränderten Mietvertrag festgehalten werden könne, auf alle Umstände des Einzelfalls ankomme.

Wichtig sei: "Der BGH hat entschieden, dass es im Hinblick auf Umsatzrückgänge und -verluste nicht auf einen möglichen Konzernumsatz geht, sondern dass auf das konkrete Mietobjekt abzustellen ist." 

Es blieben aber noch Fragen offen, meint Michael Schultz. So habe der BGH nur den Fall einer pandemiebedingten Geschäftsschließung beurteilt. Er habe sich aber nicht dazu geäußert, ob oder inwieweit auch eine Anpassung der Miete in den Phasen zwischen den Lockdowns vorzunehmen sei, wie dies etwa das Oberlandesgericht Frankfurt befürwortet habe. 

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